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Investir dans la pierre papier via les SCPI

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Investir dans la pierre papier en SCPI

En France en aime beaucoup investir dans la pierre, mais beaucoup de personnes n’ose pas franchir le pas, que ce soit par peur, par moyen ou par méconnaissance. Mais aujourd’hui on peut acquérir de l’immobilier d’une autre manière que l’investissement classique, on peut investir dans la pierre papier via les SCPI.

 

Qu’est ce que j’entends par pierre papier ?

La pierre papier c’est un type de placement particulier, car au lieu d’acheter de l’immobilier directement on va investir dans de l’immobilier par l’intermédiaire d’une société de gestion. La pierre papier est une expression qui représente en fait les parts de SCPI, car en tant qu’investisseur vous allez avoir de l’immobilier sous forme de part (donc du papier) et non pas de l’immobilier en dur (de la pierre).

Vous allez en fait investir dans une société qui va acquérir et gérer un patrimoine immobilier. Elle va donc utiliser l’argent des investisseurs pour investir dans des immeubles. Les loyers qui tomberont par la suite seront redistribués aux investisseurs au prorata des parts qu’ils possèdent et après déduction des différents frais de gestion du parc immobilier (gestion, travaux de rénovation, taxe,…).

 

Comment fonctionne une SCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Son objectif va être d’acquérir, de gérer et de valoriser un patrimoine immobilier. La SCPI va collecter l’argent des futurs investisseurs et va se charger de trouver les biens qui seront intéressants à acquérir. Elle va gérer le parc immobilier et quand les locataires paieront leur loyer, les investisseurs recevront ces loyers sous forme de dividende net de frais de gestion, d’assurance et de taxe. Elle redistribuera aussi les avantages fiscaux selon le type de SCPI sur lequel vous aurez investi.

Il existe deux formes de SCPI :

La SCPI à capital fixe : Le montant total des souscriptions (la valeur du capital) est fixé dès le début et sera limité. Une fois que le montant du capital fixe sera atteint, les achats de nouvelles parts seront possibles que s’il y a une augmentation du capital, qui sera proposée par la société de gestion et votée par les actionnaires en assemblée générale. Mais il peut très bien ne jamais y avoir d’augmentation de capital ou alors sur le long terme.

Si jamais il n’y a pas d’augmentation de capital, un investisseur qui voudra acheter des parts de la SCPI devra passer par le marché secondaire et son fameux « carnet d’ordres »,  comme en bourse. La société de gestion va centraliser les ordres d’achat et vente (chacun indique le nombre de parts qu’il veut acheter ou vendre et le prix qu’il veut obtenir) et une exécution se fait si vendeurs et acheteurs s’entendent sur un prix. Le mécanisme est donc le même que pour des actions cotées en bourse, avec les aléas qui vont avec puisque:

  • un vendeur peut être amené à baisser son prix s’il n’y a pas beaucoup, voir pas d’acheteurs
  • un acheteur peut être forcé à augmenter son offre s’il n’y a pas ou peu de vendeurs

 

Au final, le prix d’achat / revente des parts ne représentera pas forcément la valeur des immeubles détenus par la SCPI comme tout dépendra de l’offre et de la demande.

L’avantage de la SCPI à capital fixe c’est que se sera plus facile pour la société de gestion de maitriser la collecte et donc de faire des investissements nouveaux seulement quand il y aura des offres intéressantes. En effet c’est elle qui décide de proposer ou non de lancer une augmentation de capital.

 

La SCPI à capital variable : permet d’acheter des nouvelles  parts à tout moment et à un prix déterminé à l’avance par la société de gestion. Ce sera la même chose pour le prix de vente des parts, il sera déterminé par la société de gestion donc ici pas de spéculation autour de l’offre et de la demande de parts de SCPI. La valeur des parts est fixée par la société gestionnaire des parts de SCPI à la valeur réelle du parc immobilier.

Le marché secondaire, pour les vendeurs, est organisé par la société de gestion: les achats compensent les ventes donc s’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs alors la SCPI procédera à une augmentation de capital (d’où le terme de capital variable) pour émettre de nouvelles parts.

Si par contre il y a plus de vendeurs que d’acheteurs alors au bout d’un certain temps, les parts en attente de vente sont dites « annulées » c’est-à-dire qu’elles sont rachetées par la SCPI, ça va lui permettre de diminuer son capital social.

Comme les SCPI à taux variable bénéficie d’une bonne stabilité sur leur prix de souscription ont peut plus facilement les financer avec d’un crédit immobilier.

Investir dans la pierre papier via SCPI

Quel avantage d’investir dans la pierre papier via les SCPI ?

Investir dans les SCPI offre quand même pas mal d’avantages, on va en voir quelque un pour bien se rendre compte :

  • C’est accessible à toutes les bourses, et oui contrairement à un investissement immobilier classique qui demandera une somme importante pour démarrer, avec une SCPI vous pouvez commencer à investir avec seulement quelque part (1000€ / part). Et en plus, vous avez la possibilité de faire un emprunt bancaire pour investir en SCPI.
  • Un risque réduit avec mutualisation sur différents immeubles et locataires, ça c’est un point très important. Si vous achetez un appartement vous prenez tout le risque (100%) sur votre seul locataire, s’il ne paye plus son loyer ça sera à vous faire face tout seul et supporter toutes les mensualités de crédit. Les SCPI elles, détiennent des parcs immobiliers très importants avec plusieurs locataires sur des zones géographiques différentes. Donc c’est l’ensemble des locataires qui vous verse un loyer et même s’il y en a un qui ne paye plus son loyer, ça vous impactera beaucoup moins (1%).
  • Pas de gestion à assurer que se soient pour la recherche des locataires, gérées les entrées sorties. Pas de gestion de trésorerie, les loyers que vous touchers sont net de frais (travaux de rénovation, charges d’entretien, taxe foncière, assurance,…).
  • Vous avez accès à une multitude de catégories d’immobiliers différents (les commerces, bureaux, habitation, logistique). Ça vous permet d’investir dans des structures très importantes qui vous seraient inaccessibles en tant que particuliers.
  • Des rentabilités stables et correctes, quand vous arriver à du 5% net qui perdure dans le temps comparer à un appartement qui vous apportera peut être du 7-8% brut.
  • La revente de vos parts de SCPI vous offre plusieurs solutions : Si la SCPI est à capital variable, vous pouvez revendre vos parts sur le marché primaire, c’est-à-dire à un nouvel investisseur au prix fixé par la SCPI. S’il n’y a pas d’acheteurs sur le marché primaire, le vendeur peut vendre ses parts sur le marché secondaire.

Si la SCPI est à capital fixe, le marché secondaire organisé par la SCPI permettra de déterminer un prix d’exécution entre les acheteurs et les vendeurs. Pendant les augmentations de capital de la société, les ventes de parts peuvent être compensées par l’entrée d’un nouvel acheteur au prix déterminé par la SCPI. Enfin, quelque soit la structure du capital de la SCPI, l’investisseur peut également acheter ou revendre des parts sur le marché du « gré à gré ».

 

Donc pas mal d’avantages et de possibilité en investissant via les SCPI.

 

Nous allons parler plus en détail des différents types de SCPI en fonction des objectifs que vous cherchez à atteindre… C’est par ici.

 

Et vous est ce que vous auriez envie d’investir dans les SCPI ?

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