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Les différentes catégories de SCPI

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Les différentes catégories de SCPI

On continue la découverte des SCPI… Dans le dernier article, je vous faisais découvrir les particularités qu’il y avait à investir dans la pierre papier via les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Aujourd’hui on va parler un plus en détail des différents types de SCPI que vous pouvez trouver en fonction des objectifs que vous souhaitez atteindre.

Les différentes catégories de SCPI

 

On retrouve 3 grandes familles de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-values. Elles ont chacune leur propre caractéristique, ça vous laisse le choix en fonction des objectifs que vous voulez atteindre. Ça peut aussi vous servir pour diversifier votre patrimoine.

Ces différents types de SCPI se distinguent par le type de bien qui les compose, par les lieux où elles se situent et par leur régime fiscal.

On va voir leurs principales caractéristiques pour bien les différencier.

Les SCPI de rendement

Ce sont les plus courantes. Elles investissement en grande majorité dans l’immobilier d’entreprise comme des bureaux, des commerces, des entrepôts, des locaux d’activité, des résidences hôtelières, séniores, étudiantes, médicalisées,…

SCPI de rendementCertaines de SCPI peuvent se spécialisé sur un seul type de biens, comme par exemple les SCPI murs de magasins, elles vont investir seulement dans l’immobilier de commerce et achèterons souvent des petites surfaces en centre-ville et des murs de supermarchés pour avoir des rendements plus élevés.

Mais la plupart des SCPI de rendement ont des stratégies de diversifications de leurs patrimoines immobiliers. Ce sont les SCPI classiques diversifiées. Elles vont investir en majorité dans les immeubles de bureaux et vont diversifier en achetant également des murs de commerces, des locaux d’activité, des entrepôts… Ça leur permet de générer des revenues plus régulier dans le temps.

Certaines SCPI n’investissent que dans des zones géographiques bien limitées pour profiter du mieux possibles du dynamisme de la région où elle est investie. Ces SCPI possèdent une meilleure expertise sur leur marché local, elles sont plus réactives que les SCPI qui investissent au national. Les performances de ces SCPI régionales donnent de meilleures perspectives de croissance que le marché national dans sa globalité, que ce soit sur le rendement ou sur la valorisation de son parc immobilier.

Certaines SCPI investissent à l’échelle européenne pour diversifier leur parc immobilier, ce sont les SCPI internationales.

Les SCPI de plus-value

L’objectif ici c’est de réaliser à moyen long terme une grosse plus-value en achetant des biens ouSCPI de valorisation des ensembles immobiliers qui ont un fort potentiel de valorisation. Ces SCPI ne versent pas de dividendes (ou très peu) pendant  la vie du placement, tous les revenus sont versés sous forme d’augmentation du prix de la part quand celui-ci arrive à terme.

Ce type de SCPI va investir dans des biens immobiliers à très forts potentiels de revalorisation et constituer un patrimoine de beaux appartements soumis à la loi de 1948, en viager ou en nue-propriété (par exemple à Paris). Ces appartements sont acquis avec une décote qu’ils perdent automatiquement lorsqu’ils se libèrent.

Ces biens ne permettent pas de percevoir des rendements réguliers importants. Si les loyers perçus ne permettraient pas de couvrir les charges et les travaux des biens immobiliers, la SCPI de plus-values présente un intérêt fiscal, vous pourrez alors déduire de vos revenues foncières le montant des déficits engendrés à hauteur de sa quote-part dans la SCPI.

La durée de vie dune SCPI de valorisation est généralement fixée aux alentours de 15 ans.

Les SCPI fiscales

L’objectif ici c’est l’optimisation fiscale, ce type de SCPI s’adresse aux particuliers qui ont un taux d’imposition élevé et qui veulent diminuer le montant de leurs impôts. Ces SCPI investissent majoritairement dans des locaux d’habitation, neuf ou à réhabiliter à travers des dispositifs fiscaux qui existent pour l’investissement locatif comme la loi Pinel, Malraux ou Scellier.

SCPI Pinel, SCPI Malraux , SCPI déficit foncier

Ces SCPI possèdent une durée de vie qui est connue à la souscription du contrat, elle n’offre pas un rendement  élevé, mais donne certains avantages fiscaux. Parmi les SCPI fiscales les plus connues :

  • Les SCPI Pinel succède aux SCPI Duflot et permettent de bénéficier d’une réduction d’impôts de 18% du montant investi en contrepartie vous devrez conserver vos parts sur 6,9 ou 12 ans.

L’investisseur perçoit des loyers durant toute la durée de détention. À la fin de la période de conservation, la SCPI est dissoute (vente des biens) et l’investisseur récupère sa mise, augmentée d’une éventuelle plus-value

  • Les SCPI Malraux permettent de bénéficier d’une réduction d’impôts de 18% à 20% du montant investi en contrepartie vous devrez conserver vos parts sur 9,12 ou 15 ans.

Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué d’immeubles d’habitation anciens qui sont situés dans des secteurs sauvegardés ; le montant des travaux de rénovation constitue le déficit fiscal que se partagent les investisseurs. Ces logements seront loués à des particuliers.

À la fin de la période de conservation, la SCPI est dissoute (vente des biens) et l’investisseur récupère sa mise, augmentée d’une éventuelle plus-value.

  • Les SCPI déficit foncier fonctionnent sur le principe de la défiscalisation en rénovation. La SCPI investit dans des biens qui sont à rénover. Le dispositif du déficit foncier permet d’imputer dans la limite de 10 700 € sur ses revenus fonciers la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration générée par ses biens immobiliers et d’imputer le déficit lié aux intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers.

 

Voilà pour le résumer des 3 grandes catégories de SCPI. Et vous sur quels types de SCPI allez-vous investir ?

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